임대차계약 시 체크할 것
전월세 임대차 계약을 할 때 임차인은 돈을 맡기고 돌려받아야 하는 사람이므로 약자일 수밖에 없다. 그래서 집을 잘 구하고, 내 돈을 안전하게 보호받으려면 계약 전에 필수로 공부를 해야 하고, 아무리 꼼꼼하게 체크해도 과하지 않다. 특히 서울은 특히 악질의 임대인과 중개사들이 판을 치기 때문에 더 철저하게 보수적으로 확인하여 나의 권리를 보호받도록 한다.
1. 특약은 되도록 많이 넣기
표준 계약서는 임차인에게 결코 유리하지 않다. 그렇다. 임차인은 '을'이다. 나에게 유리한 특약을 추가하는 것은 중개사무소에서 챙겨주지 않으니 내가 챙긴다. 그들은 그저 수수료만 먹으면 땡인 장사꾼이다. (특히 젊은 친구들이 하는 중개소는 더 그렇다. 그런 중개소는 중개사 자격증 없는 자가 영업사원처럼 일한다. 그리고 어느날 가보면 중개소가 사라져있다(먹튀)).
대부분 분쟁이 일어나는 것은 원상복구에 대한 항목과 보증금 반환 부분인데, 특히 원상복구를 위한 변상에 대해서는 되도록 상세하게 기재해야 한다. 고의로 파손 시 원상복구라고 되어있지만 노후로 인해 수리가 필요한 경우나 기재된 옵션 외의 것도 임대인이 막무가내로 보증금에서 떼먹는 경우는 허다하다.
계약서에 미리 오역의 소지가 없도록 고의가 아닌 제품 자체의 불량이나 고장으로 인한 수리비는 임차인이 배상하지 아니한다는 내용을 최대한 상세하게 기재하여 불필요한 마찰을 최소화하도록 하자.
※ 그 외 특약 참고항목
'임대차 계약 만료일에 타 임차인에로의 임대차 여부에 관계없이 임대보증금을 즉시 반환해주기로 함'
'임대인은 잔금지급일 전까지 새시, 벽지 도배... 등'을 해주기로 한다.' 등등..
만약 계약서 상에 기재하지 않았더라도 새시, 보일러, 배관 등의 집의 중요한 부분에 대한 것은 임대인에게 수선 의무가 있다. 또한 나의 과실로 파손된 경우에도 과도한 수리비용을 요구한다고 생각된다면 분쟁조정이나 소송하여 조정할 수 있다.
당하면서 침묵하지 마라. 약자들이 당하면서 참고 있기만 한다면 언제까지나 약자로 남을 뿐이다. 계약서상에 특약이 있어도 많은 임대인들이 갑질하는 경우는 비일비재하며 이를 처리하는 과정도 순탄치 않을 것이다. 하지만 내가 법적인 대항력을 갖도록 해주는 최소한의 방패가 계약서이기 때문에 귀찮다 생각 말고 꼼꼼히 체크하자.
2. 가계약금
가계약금은 보통 전체 보증금의 10% 내외로 금액이 결정되지만, 법으로 명시하는 부분은 아니다. 민법 상 가계약금이라는 용어 자체가 없다. 따라서 달라는 데로 다 줄 필요는 없다. 통상적으로 전세 보증금은 액수가 커서 가계약금을 요구하는 경우가 많으나 되도록 최소한의 금액으로 협의하자. 나의 권리는 내가 챙기지 않으면 누구도 챙겨주지 않는다.
중요한 것은 계약이 성사되지 않는 경우 가계약금을 돌려받을 수 있도록 임대인, 중개사무소와 협의하여 '계약이 안되면 가계약금은 돌려준다'는 내용을 협의하여 특약으로 넣자. 구두로 협의한 것도 인정된다.
그리고 궁금한 점은 중개사무소에게 최대한 많이 물어봐라. 이것이 중개사들이 수수료를 챙기는 이유다. 이런 것을 알려주는 절차가 제대로 이루어지지 않은 채 계약하여 손해를 보게 된다면 나중에 법적 소송으로 갔을 때 중개사에게 책임을 물을 수도 있다. 그리고 이 과정을 모두 녹음해서 보관해라. 나중에 증거로 활용될 것이다. 참고로 동의 없이 녹음한다고 해도 내가 계약의 당사자(임차인)라면 불법이 아니며 증거로서도 당연히 효력이 있다.
민법 제565조 제1항은 '매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다."라고 되어 있다. 만약 매매목적물(계약 건물), 매매대금, 대금지급방법, 입주 일자 등에 대해 합의를 했다면 계약서를 쓰지 않았다고 해도 계약이 성립되었다고 본다. 만약 임대인의 문제로 계약해지가 된다면 임대인은 계약금의 2배를 임차인에게 반환해야 하니 참고한다.
3. 중개수수료 협의하기
임대차 건물은 목적에 따라 중개수수료가 다르다. 일반 주택(주거용 건물로 허가)이 있고, 근린생활주택(상가용으로 허가)이 있는데, 요즘은 건물을 높게 올리기 위해 근린생활주택으로 허가받아 주거용으로 임대하는 경우가 허다하다.
보증금 1억 기준 임대차 목적의 일반주택 수수료는 0.4%, 근린생활주택은 0.9%이라 근린생활주택이라는 이유로 임차인에게 설명 없이 0.9%의 수수료를 받는 사기꾼 같은 중개사들이 많으니 꼭 확인하자.
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| 부동산 중개수수료 요율표 (출처: 한국공인중개사협회) |
그리고 중개수수료는 법적으로 의무적으로 지급해야 하는 금액이 결코 아니라 중개사가 받을 수 있는 최대 상한가를 뜻한다. 그러니까 중개수수료는 조율이 가능한 것이니, 달라고 하는 데로 다 주지 말고 흥정해라!
4. 부동산 등기부 확인하기
등기부등본(=등기사항 전부증명서)을 요청하여 해당 부동산의 등기부에 기록되어 있는 개요와 권리 관계를 확인한다.
부동산 등기부는 토지나 건물과 같은 부동산의 표시(소재지, 지번, 지목, 구조, 면적 등)와 부동산의 권리관계(소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리 질권, 채권 담보권, 임차권의 등의 설정, 보존, 이전, 처분의 제한, 소멸 등)의 득실 변경에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말한다.
등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분되니 둘 다 확인해야 한다.
각 등기부는 3가지로 나뉘어 있다(부동산 등기법 제15조 제2항).
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| 등기부등본(=등기사항 전부증명서) |
표제부에는 소재지, 건물 명칭 및 번호, 건물 내역(용도, 구조와 면적)이 나오고, 내가 계약하려는 부동산이 맞는지 확인한다. 그리고 등기부에는 보통 소유자의 편의를 위해 공무원들이 집의 호수까지는 잘 기재하지 않기 때문에 이렇게 되면 등기부 주소와 계약서 상 집 주소(호수)가 일치하지 않아 임차인은 갖추어야 할 대항력의 요건인 올바른 주민등록을 갖추지 못했으므로 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 없다. 때문에 반드시 '계약 주소지의 문패상 OO호 전부'로 기재하여 계약하도록 한다.
갑구에는 소유권에 관한 권리 관계가 시간 순으로 표시되어 있고, 내가 계약하려는 건물의 임대인이 현재 부동산의 실소유주인지, 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인하고, 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교하여 토지소유자가 건물 소유자와 동일한지 확인한다. 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 확인하고, 이러한 등기가 있는 주택은 소유권 분쟁 소지가 많았다는 뜻이므로 피한다.
을구에는 소유권 외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권과 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있다. 근저당권(융자) 설정에 채권최고액은 은행에서 빌린 돈의 120-150%로 설정되며 그만큼의 금액이 은행에 저당 잡혀있음을 뜻한다. 채권최고액이 1억 2천으로 설정되어 있다면 약 1억을 은행에서 빌린 것이라고 볼 수 있다. 채권최고액을 확인한 후, 부채비율을 따져본다. 부채비율은 부채를 집값으로 나눠 100을 곱한 금액(%)으로 부채에는 근저당권 금액과 나보다 먼저 입주한 선순위 세입자의 보증금이 포함되며, 통상 경매 낙찰가는 시세보다 낮은 게 일반적이기 때문에 부채비율이 7-80%를 넘기게 되면 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 크므로 이런 주택은 피한다. 선순위 임차인들의 보증금은 공시하지 않기 때문에 임대인만 알고 있는데, 다른 임차계약이 전세인지 월세인지 확인이 어려운 경우에는 전세로 가정하여 부채비율을 계산해서 판단한다.
건물의 시세는 국토부 실거래가 공개시스템 등을 통해 매매 가격 시세를 정확히 확인한다. 건물 주소를 알고 있으면 이전 거래한 전월세 계약 금액도 확인이 가능하다. 임대인이 집을 매매할 생각이 없는 경우엔 조회가 안될 수도 있는데, 이 경우엔 건물 주변 시세로 확인할 수도 있지만 정확하진 않아 참고만 한다.
보통 경매로 넘어가는 경우엔 시세의 7-80%로 낙찰되는데, 유찰될수록 2-30%씩 경매가가 떨어진다. 무능한 중개사(중개사 자격증이 없이 일하는 삐끼들)도 많기 때문에 건물 시세를 잘못 알려줘서 보증금을 제대로 돌려받지 못해 손해를 보게 되는 중대한 과실이 발생한 경우에는 중개업자에게 소송을 걸 수도 있지만, 소송이라는 건 피곤하고 장담할 수 없으며 승소하더라도 50%의 책임만 물을 수 있기에(당사자(임차인)에게도 매매시세를 제대로 확인해야 할 책임이 있으므로) 미리 내가 잘 챙기자.
전세 세입자는 계약금 지급 전 임대인에게 대출내역 확인서, 국세와 지방세 완납 증명서를 요구할 수 있으니 필요시 확인한다.
등기부는 임대차 계약을 체결할 때 확인하고, 잔금을 치르기 전에도 변동사항이 없는지 다시 확인한다. 가계약 후 대출 거래를 받을 수도 있고, 등본을 위조할 가능성도 존재하기 때문이다. 그리고 특약 사항으로 '임대인은 계약일 O월 O일 이후 잔금 지급 및 입주일 O월 O일까지 등기부 상 변동 사항이 있는 경우 본 임대차 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해 배상한다.'라는 문구를 반드시 넣는다.
만약 등기부상 표시된 채권금액에서 임대인이 일부 갚아 금액이 줄어든 상태라면 감액 등기를 요청해야 피해가 없다. 그런 상태라면 잔금 지급 전에 감액 등기하여 감액한 채권최고액을 등기부에 재설정하도록 한다는 특약을 반드시 넣어야 한다.
부동산 등기부는 관할 제한 없이 등기소를 방문하여 열람 또는 발급받거나(1200원), 대법원 인터넷 등기소(www. iros.go.kr)에서 365일 24시간 열람(700원) 또는 발급(1000원) 가능하다. 확인용이기 때문에 열람만 해도 상관은 없다.
등기부에 없는 건물의 세부 사항을 보고 싶다면 건축물대장에서 확인할 수 있는데, 정부민원포털 민원 24(www.minwon.go.kr)에서 건축물대장 등본 초본을 클릭하여 건축물 소재지, 대장 구분, 대장 종류만 입력하면 무료로 열람 발급받을 수 있다.
5. 실소유자인 임대인과 직접 대면 계약 하기
계약은 당사자 본인과 직접 대면하여 하는 것이 원칙이다. 만약 정말 불가피하게 대리인과 계약을 해야 하는 상황이라면 임대인을 대리할 권한이 있는지(위임장, 인감증명서, 대리인의 신분증 확인, 임대인과 전화통화 확인) 꼼꼼히 확인한다.
주민등록증 진위여부는 통합전자민원창구 홈페이지 부가서비스에서 확인할 수 있고, 위임장, 인감증명서는 원본을 요구하도록 하며, 특약으로 '본 계약은 임대인의 대리인 OOO과의 계약이며 잔금 지급 시까지 위임 관련 서류(위임장, 인감증명)를 제출하기로 함'이라는 문구를 반드시 넣는다.
공인중개업자의 신분(등록 여부)은 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 확인할 수 있고, 손해책임보험 증서를 요구하여 공제기간을 확인한다.
입주 시 체크 항목
1. 사진 찍어두기.
원래 있던 집의 하자를 원상복구의 의무를 들먹이며 모두 배상하라고 할 수 있기 때문에(집장사 하는 사람들은 왜 때문에 양아치들이 많은지?) 짐을 옮기기 전 구석구석 사진을 잘 찍어둔다. 만약의 경우 증거로 활용될 것이다.
2. 입주 전 전기 가스 대금 정산 요청하기
가스와 전기는 입주하는 날 계량기를 확인해서 입주 전 금액을 임대인에게 정산을 요청하도록 한다(가스 전기는 명의 등록을 하려면 이전 금액을 정산해야 하는데, 원래 소유주인 집주인이 직접 가스 전기공사에 전화해서 정산해야 한다).
3. 전입신고 확정일자 받기
세대주는 이사 후 14일 이내에 전입신고를 해야 한다(주민등록법 제16조 제1항). 정당한 이유 없이 14일 이내 하지 않으면 5만 원의 과태료가 부과된다. 임차보증금에 대한 우선변제권을 취득하기 위해서도 전입신고와 함께 임대차 계약서를 가지고 확정일자를 받자. 온라인으로도 민원 24에서 전입신고하고, 인터넷 등기소에서 확정일자 받을 수도 있으니, 휴일에 이사했어도 되도록 빨리 신청하자.
※ 용어 풀이
대항력: 임차인이 임대차 계약에 관련된 권리 등을 제 3자에게 주장할 수 있는 법률상의 힘
우선변제권: 임차주택이 경매나 공매에 부쳐질 경우, 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리
확정일자: 임대차 계약이 체결됐음(임차보증금, 임대차기간 등)을 공인기관(법원, 등기소, 주민센터)을 통해 증명(공인)하는 행위